Posiadanie drugiego domu (ang. second home) staje się coraz popularniejsze. Jednocześnie, nie jest rzadką sytuacja, w której nabycie drugiego domu jest dokonywane z wykorzystaniem środków pochodzących ze sprzedaży innej nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym została ona nabyta lub wybudowana, a więc w warunkach wskazujących na opodatkowanie takiej sprzedaży podatkiem dochodowym. Powstaje pytanie, czy w tego typu przypadkach możliwe jest zastosowanie ulgi mieszkaniowej.

Na czym polega mechanizm działania ulgi mieszkaniowej?

Zgodnie z przepisami, w zasadzie każda sprzedaż nieruchomości (budynku, gruntu, prawa użytkowania wieczystego gruntu, lokalu mieszkalnego, a także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej) dokonana przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym doszło do nabycia lub wybudowania tej nieruchomości, podlega opodatkowaniu PIT.

Przepisy przewidują jednak możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania. Znajduje ono zastosowanie jeśli dojdzie do wydatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości na tzw. własne cele mieszkaniowe w terminie nie dłuższym niż trzy lata od końca roku, w którym doszło do sprzedaży.

Zwolnienie może przy tym znaleźć zastosowanie jedynie do części dochodu osiągniętego ze sprzedaży nieruchomości. Zastosowanie ulgi mieszkaniowej w takiej sytuacji obrazuje poniższy wzór:

Dochód zwolniony z PIT = dochód * wydatki na cele mieszkaniowe / przychód ze sprzedaży nieruchomości.

Dodatkowo, warunkiem skorzystania z ulgi jest aby nabywana nieruchomość była położona w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego, względnie na terytorium Konfederacji Szwajcarskiej.

Pomimo stosunkowo prostej konstrukcji, przepisy regulujące ulgę mieszkaniową są źródłem wielu rozbieżności interpretacyjnych. Obszarem szczególnie istotnych wątpliwości jest pojęcie „celów mieszkaniowych”.

Cele mieszkaniowe a posiadanie kilku nieruchomości mieszkalnych

Do niedawna wśród organów podatkowych panowało przekonanie, że zastosowanie ulgi mieszkaniowej jest niemożliwe w przypadku posiadania więcej niż jednej nieruchomości mieszkalnej. Organy uważały bowiem, że w tego typu przypadkach nie jest możliwe skuteczne wykazanie w której nieruchomości dochodzi do realizacji celów mieszkaniowych dla celów przepisów regulujących ulgę mieszkaniową. Stanowisko to było błędne, ponieważ faktycznie prowadziło do tworzenia niewynikających z ustawy o PIT warunków zastosowania ulgi mieszkaniowej. Dla skorzystania z ulgi mieszkaniowej nie ma znaczenia dysponowanie przez podatnika prawem własności innego lokalu mieszkalnego (względnie budynku jedno- lub wielorodzinnego). Przepisy nie ograniczają bowiem prawa do zwolnienia co do liczby posiadanych lub nabywanych nieruchomości (lokali mieszkalnych), lecz wskazują, że skorzystanie ze zwolnienia odnosi się tylko i wyłącznie do tych nieruchomości (lokali mieszkalnych), które faktycznie służą zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Oznacza to, że w momencie poniesienia wydatku celem podatnika powinno być dążenie, aby w nowej nieruchomości faktycznie zamieszkać.

Obecnie nie powinno już zatem budzić większych wątpliwości prawo do zastosowania ulgi mieszkaniowej w sytuacji, w której podatnik jest właścicielem kilku nieruchomości (z których część może być przeznaczona np. na wynajem lub krótkotrwałe zakwaterowanie), a następnie dokonuje sprzedaży jednej z nich przed upływem pięcioletniego terminu w celu nabycia lub wybudowania innej nieruchomości, w której będzie realizował swój cel mieszkaniowy poprzez stałe zamieszkiwanie w niej.

Sytuacją budzącą obecnie znacznie większe wątpliwości jest to, czy ulga mieszkaniowa zastosowanie w przypadku nabycia nieruchomości, w której podatnik będzie przebywał jedynie przez część roku, a więc w przypadku nabywania lub budowy tzw. second home.

[er-contact]

Ulga mieszkaniowa a second home

Podstawowym warunkiem skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest realizacja własnych celów mieszkaniowych. Jeżeli zatem zakup drugiego domu służy wyłącznie lokacie kapitału, inwestycji w postaci najmu, remontu w celu późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem lub dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, np. dzieci lub innych członków rodziny, ulga mieszkaniowa nie przysługuje.

Podobnie będzie w sytuacji, w której drugi dom służy celom wyłącznie celom rekreacyjnym, a więc będzie to nieruchomość typowo sezonowa (np. dom letniskowy). Przepisy ustawy o PIT wyłączają bowiem z zakresu wydatków objętych ulgą wydatki poniesione na rekreację.

Sprawa komplikuje się, gdy mamy do czynienia z nieruchomością, której konstrukcja i przeznaczenie nie odbiega od nieruchomości typowo mieszkalnych, w których realizacja celu mieszkalnego nie budzi wątpliwości. Może to być przykładowo mieszkanie lub dom całoroczny położony w innym miejscu niż nieruchomość, w której podatnik aktualnie zamieszkuje.

Trzeba zauważyć, że przepisy ustawy o PIT w żadnym miejscu nie wykluczają prawa do realizacji celów mieszkaniowych w więcej niż jednej nieruchomości. W konsekwencji, nieprawdą byłoby stwierdzenie, że nie jest możliwe skorzystanie z ulgi mieszkaniowej w przypadku wykorzystania dochodu ze sprzedaży nieruchomości na nabycie lub wybudowanie nieruchomości, w której podatnik w której podatnik będzie przebywał jedynie przez część roku.

Trzeba jednak mieć na uwadze, że nabycie więcej niż jednej nieruchomości z zamiarem realizowania celu mieszkaniowego w każdej z nich powinno być uwiarygodnione osobistymi potrzebami danego podatnika. W przeciwnym bowiem razie organy podatkowe mogą w stosunkowo łatwy sposób podważyć prawo do zastosowania ulgi argumentując, że nabycie nieruchomości służyło wyłącznie celom rekreacyjnym. Przykładowo, trudne będzie wykazanie, że nabycie lokalu mieszkalnego na południu Hiszpanii z zamiarem wykorzystywania go wyłącznie podczas urlopów lub dni wolnych od pracy służy celom mieszkaniowym danego podatnika.

Zgodnie z najnowszymi interpretacjami podatkowymi, okolicznościami uzasadniającymi skorzystanie z ulgi mieszkaniowej w przypadku nabycia więcej niż jednej nieruchomości są przykładowo:

• Stan zdrowia podatnika i zalecenia medyczne, zdalne wykonywanie obowiązków zawodowych (interpretacja z 29 września 2023 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.481.2023.2.KK);
• Okoliczności rodzinne tj. chęć przebywania przez kilka miesięcy w roku w towarzystwie córki mieszkającej zagranicą (interpretacja z 14 września 2023 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.569.2023.1.ACZ);
• Zamiar pobytu w mieszkaniu położonym zagranicą przez 6 miesięcy w trakcie roku po przejściu na emeryturę (interpretacja z 5 grudnia 2023 r., sygn. 0115-KDIT2.4011.455.2023.2.MM);
• Opieka nad niepełnosprawnym dzieckiem (interpretacja z 14 kwietnia 2022 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.114.2022.2.AC).

Podsumowując, skorzystanie z ulgi mieszkaniowej nie będzie możliwe w sytuacji, w której nabycie drugiego domu będzie motywowane potrzebami wyłącznie rekreacyjnymi. Jednakże, w sytuacji w której realizacja celu mieszkaniowego w więcej niż jednej nieruchomości jest uzasadniona potrzebami życiowymi danego podatnika, prawo do zastosowania ulgi mieszkaniowej powinno przysługiwać. Z uwagi na niejednoznaczność przepisów i brak ugruntowanej praktyki każda tego typu sytuacja powinna być przedmiotem odrębnej analizy. Rekomendowane jest również wystąpienie z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej, która potwierdziłaby zasadność skorzystania z ulgi mieszkaniowej w konkretnych okolicznościach.