Ulga mieszkaniowa 2025 – jak legalnie obniżyć podatek od sprzedaży nieruchomości?

W dzisiejszym materiale analizuję warunki, jakie trzeba spełnić, aby móc skorzystać z ulgi mieszkaniowej w 2025 roku. Na konkretnym przykładzie liczbowym pokażę również, ile podatku można dzięki niej legalnie zaoszczędzić. Omówię także temat waloryzacji kosztów nabycia nieruchomości oraz wydatków, które mogą być objęte ulgą mieszkaniową.

Kiedy w ogóle warto myśleć o uldze mieszkaniowej?

Na początek spróbujmy ustalić, kiedy w ogóle warto myśleć o uldze mieszkaniowej jako sposobie na zgodne z przepisami zmniejszenie podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości.

Ulga ma sens przede wszystkim wtedy, gdy:

• sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu, czyli:
  • nie dotyczy gospodarstwa rolnego (bo w takim przypadku podatku nie ma),
  • oraz nie minęło 5 lat od końca roku, w którym nabyto sprzedawaną nieruchomość.

Jeżeli 5 lat upłynęło — zgodnie z zasadą ogólną — podatek w ogóle nie powstaje.

Druga istotna kwestia: ulga mieszkaniowa ma zastosowanie wyłącznie do sprzedaży nieruchomości poza działalnością gospodarczą.

Jeśli sprzedaż następuje w ramach działalności, np. klasycznego flippingu – czyli zakupu i sprzedaży nieruchomości w celach zarobkowych – to ulga mieszkaniowa nie przysługuje. Dotyczy ona tylko sprzedaży nieruchomości o charakterze prywatnym.

Jak rozliczyć sprzedaż nieruchomości – PIT-39 na przykładzie

Zanim przejdziemy do samej ulgi, kilka słów o tym, jak prawidłowo rozliczyć sprzedaż nieruchomości na potrzeby PIT-39.

Najłatwiej omówić to na przykładzie.

Zakładamy, że mieszkanie zostało nabyte w 2020 r. za 500 000 zł i sprzedane w 2024 r. za 800 000 zł.

Do kosztów uzyskania przychodu możemy zaliczyć m.in.:

• cenę nabycia nieruchomości,
• podatek PCC – w naszym przykładzie 10 000 zł,
• koszty notarialne – 4 000 zł,
• udokumentowane koszty remontu, czyli nakłady zwiększające wartość nieruchomości.

Łączna kwota kosztów: 564 000 zł.

Waloryzacja kosztów nabycia nieruchomości

Musimy również pamiętać o waloryzacji kosztów nabycia nieruchomości.

Zgodnie z przepisami koszty te można corocznie podwyższać o wskaźnik inflacji, począwszy od roku następującego po roku nabycia, do roku poprzedzającego sprzedaż. Waloryzacja opiera się na wskaźniku wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w pierwszych trzech kwartałach roku.

Rozłóżmy to na czynniki pierwsze.

W naszym przykładzie koszty nabycia wynosiły 514 000 zł (cena + PCC + notariusz). Możemy je zwaloryzować za lata 2021, 2022 i 2023, przemnażając je przez właściwe wskaźniki inflacji.

Łączny efekt waloryzacji to niecałe 158 000 zł, co podwyższa koszty nabycia do około 722 000 zł.

Te koszty pomniejszają przychód ze sprzedaży (800 000 zł), dając dochód do opodatkowania w wysokości około 78 000 zł. Podatek PIT 19% wyniósłby więc niecałe 15 000 zł.

Ulga mieszkaniowa – jak obniżyć podatek?

No i teraz zastanówmy się, co jeszcze możemy zrobić, żeby ten podatek legalnie obniżyć. W tym miejscu przechodzimy do ulgi mieszkaniowej.

Aby z niej skorzystać, trzeba spełnić kluczowy warunek:

• przychód ze sprzedaży nieruchomości musi zostać wydatkowany na własne cele mieszkaniowe – w ciągu 3 lat od końca roku, w którym doszło do sprzedaży.

Kwotę dochodu zwolnionego z podatku oblicza się według wzoru:

(wydatki na cele mieszkaniowe ÷ przychód ze sprzedaży) × dochód do opodatkowania

Przykład liczbowy zastosowania ulgi mieszkaniowej

Przeróbmy to na przykładzie.

• Przychód: 800 000 zł,
• wydatki na własne cele mieszkaniowe: 500 000 zł,
• dochód do opodatkowania przed ulgą: około 78 000 zł.

Po zastosowaniu wzoru wychodzi, że dochód zwolniony z podatku wynosi niecałe 49 000 zł.

Oznacza to, że opodatkowaniu podlega już tylko około 30 000 zł, co daje oszczędność podatkową na poziomie ponad 9 000 zł.

Co to są „własne cele mieszkaniowe”?

Teraz omówmy, co można uznać za własne cele mieszkaniowe.

Zgodnie z przepisami są to m.in.:

• zakup budynku mieszkalnego, jego części lub udziału,
• zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nim,
• zakup gruntu pod budowę domu,
• budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego lub lokalu.

Nieruchomość może znajdować się nie tylko w Polsce – również na terenie UE, EOG lub Szwajcarii.

Koszty remontu a ulga mieszkaniowa

W praktyce wątpliwości pojawiają się szczególnie przy kosztach remontu.

W interpretacji ogólnej Ministra Finansów z kwietnia 2022 r. potwierdzono, że ulga mieszkaniowa obejmuje m.in.:

• zabudowę meblową,
• meble w zabudowie kuchennej,
• oświetlenie wbudowane (sufitowe, ścienne, wewnętrzne),
• okapy kuchenne.

Nie obejmuje natomiast wydatków na tzw. małe AGD – bo są to akcesoria, a nie elementy wyposażenia nieruchomości.

Spłata kredytu hipotecznego a ulga mieszkaniowa

Kolejne częste pytanie: czy spłata kredytu hipotecznego może być objęta ulgą?

Tak – aktualna praktyka organów podatkowych jest korzystna.

Aby spłata kredytu mogła być uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe:

• kredyt musi być zaciągnięty przed sprzedażą nieruchomości,
• kredyt musi być udzielony przez bank z siedzibą w Polsce, UE, EOG lub Szwajcarii.

Co ważne – obecnie dopuszcza się podwójne rozliczenie wydatku na spłatę kredytu:

• raz jako koszt nabycia nieruchomości,
• drugi raz jako wydatek na cele mieszkaniowe w ramach ulgi.

Własne cele mieszkaniowe w więcej niż jednej nieruchomości

Na koniec kwestia, która również budzi sporo pytań: czy można realizować własny cel mieszkaniowy w więcej niż jednej nieruchomości?

Wcześniej organy podatkowe uważały, że nie. Obecnie dopuszcza się taką możliwość – pod warunkiem odpowiedniego uzasadnienia.

Przykładowe okoliczności:

• stan zdrowia podatnika,
• zalecenia medyczne,
• zdalna praca,
• względy rodzinne (np. dziecko mieszka w innym mieście),
• planowanie zamieszkania za granicą na emeryturze,
• opieka nad bliską osobą wymagającą stałej pomocy.

W praktyce, jeżeli chcemy zastosować ulgę mieszkaniową w takiej sytuacji, najlepszym rozwiązaniem jest uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej, która potwierdzi prawo do ulgi w konkretnym przypadku.

Podsumowanie

Jeśli zastanawiasz się nad sposobami zmniejszenia podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości — ulga mieszkaniowa jest zdecydowanie rozwiązaniem wartym rozważenia.

Jeśli nie wiesz, jak to zrobić, masz wątpliwości lub chcesz to bezpiecznie przeanalizować, zachęcam Cię do umówienia się na konsultację. Link znajdziesz w opisie filmu.

Jeśli interesują Cię kwestie podatkowe w biznesie, zachęcam do subskrypcji tego kanału – dzięki temu dotrzemy do większej liczby odbiorców.

Dziękuję i do zobaczenia w kolejnym materiale!