Sprzedałeś / sprzedałaś nieruchomość przed upływem 5 lat i nie chcesz płacić podatku? Przeczytaj nasz artykuł i sprawdź, czy masz prawo do ulgi mieszkaniowej.
Jeśli potrzebujesz indywidualnego doradztwa w Twojej sprawie, umów się na spotkanie klikając TUTAJ.
Sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu, jeśli jest dokonana po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym doszło do nabycia lub wybudowania nieruchomości. Jeśli transakcja sprzedaży jest realizowana przed tym terminem, sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana o ile przychód z takiej transakcji (tj. cena za nieruchomość) jest wyższa niż koszty odpłatnego zbycia i nabycia nieruchomości. Stawka podatku wynosi 19%.
Innymi słowy, jeśli dokonałeś/dokonałaś sprzedaży nieruchomości (np. mieszkania, gruntu, budynku) i od końca roku, w którym zakupiłeś/zakupiłaś (lub wybudowałeś/wybudowałaś) daną nieruchomość nie upłynął okres 5 lat, musisz zapłacić podatek dochodowy o ile przychód uzyskany z takiej transakcji jest wyższy niż poniesione przez Ciebie koszty (wydatki).
Obrazuje to poniższy przykład:
Jan Kowalski nabył lokal mieszkalny w Warszawie z rynku wtórnego w 2019 r. za kwotę 500 000 PLN. Po czterech latach od nabycia mieszkania doszło do jego sprzedaży (tj. w 2023) za cenę 800 000 PLN. Jan poniósł następujące koszty uzyskania przychodu związane z nieruchomością:
– nabycie lokalu: 500 000 PLN;
– podatek PCC: 10 000 PLN;
– koszty notarialne: 4 000 PLN;
– koszty remontu (udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, potwierdzone fakturami): 50 000 PLN.
Łączna wysokość kosztów uzyskania przychodów związanych ze sprzedażą nieruchomości, które zostały poniesione przez Jana, wynosi 564 000 PLN.
Dodatkowo, Jan jest uprawniony do dokonania waloryzacji poniesionych kosztów uzyskania przychodów o wskaźnik inflacyjny, którego podstawą obliczana są koszty nabycia i które w jego przypadku wynoszą:
– w 2020 r.: 514 000 * 3,6% = 18 504 PLN;
– w 2021 r.: 514 000 * 10,7% = 54 998 PLN;
– w 2022 r.: 514 000 * 13,2% = 67 848 PLN.
Łączna wartość kosztów uzyskania przychodów możliwa do rozpoznania w związku ze sprzedażą nieruchomości przez Jana wynosi 705 350 PLN.
Dochód ze sprzedaży nieruchomości u Jana wynosi 800 000 – 705 350 = 94 650 PLN. Podatek dochodowy u Jana z tytułu sprzedaży nieruchomości (19%) wyniesie 17 984 PLN.
Dochody ze sprzedaży nieruchomości, która została zrealizowana przed upływem 5 lat kalendarzowych, mogą korzystać ze zwolnienia podatkowego zwanego ulgą na cele mieszkaniowe.
Ulga na cele mieszkaniowe dotyczy dochodów ze sprzedaży nieruchomości, które odpowiadają udziałowi wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, a które zostały sfinansowane przychodami osiągniętymi ze sprzedaży nieruchomości. Ponadto, przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości musi zostać wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w terminie trzech lat licząc od końca roku, w którym doszło do sprzedaży.
Mówiąc prościej, ulga przysługuje w odniesieniu do tych przychodów ze sprzedaży nieruchomości, które zostały wydanena własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku, w którym doszło do sprzedaży. Jednocześnie, wielkość ulgi zależy od wysokości kosztów poniesionych na własne cele mieszkaniowe (tj. „udział wydatków w przychodzie”). Wysokość ulgi możesz obliczyć z wykorzystaniem poniższego wzoru matematycznego:
Dochód zwolniony z PIT = (dochód ze sprzedaży nieruchomości * wydatki na własne cele mieszkaniowe) / przychód ze sprzedaży nieruchomości
Spróbujmy zastosować powyższy wzór na omówionym powyżej przykładzie Jana, który w 2023 r. sprzedał swoje mieszkanie w Warszawie nabyte w 2019 r.
Po sprzedaży nieruchomości, Jan przeznaczył kwotę 500 000 PLN na poczet zakupu nowego mieszkania, które zostało przez niego nabyte jeszcze w 2023 r. A zatem:
– przychód ze sprzedaży nieruchomości wyniósł 800 000 PLN,
– kwota dochodu ze sprzedaży nieruchomości u Jana wyniosła 94 650 PLN,
– kwota poniesionych wydatków na cele mieszkaniowe jest równa 500 000 PLN.
Kwota dochodu zwolnionego od podatku u Jana wynosi 59 156 PLN. Jan będzie zatem zobowiązany do zapłaty podatku od kwoty 94 650 – 59 156 = 35 494 PLN, a więc podatek do zapłaty wyniesie 6 744 PLN.
W kontekście rozliczania ulgi mieszkaniowej trzeba zwrócić na dwa momenty:
(i) osiągnięcie przychodu ze sprzedaży nieruchomości, oraz
(ii) moment poniesienia wydatków na własne cele mieszkaniowe.
Żeby spełnić pierwszy warunek, podatnik musi dysponować przychodem ze sprzedaży w momencie wydatkowania przychodu na nabycie nieruchomości. Czyli w momencie poniesienia wydatku musisz otrzymać przynajmniej zaliczkę lub zadatek od nabywcy nieruchomości.
Natomiast żeby spełnić drugi warunek, wydatkowanie przychodu ze sprzedaży i nabycie kolejnej nieruchomości musi nastąpić w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży. W tym terminie trzeba też nabyć własność lub udział we własności nieruchomości. Jest to bardzo ważne w przypadku umów deweloperskich, ponieważ wydatki w tym zakresie są objęte ulgą mieszkaniową tylko jeśli w terminie trzech lat od końca roku, w których doszło do sprzedaży nieruchomości, deweloper ustanowi odrębną własność lokalu.
[er-contact]
Kluczowym warunkiem skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest to, aby podatnik osiągający przychód ze sprzedaży sprzedanej nieruchomości realizował w remontowanej / nabywanej nieruchomości własny cel mieszkaniowy, który polega na zapewnieniu przysłowiowego „dachu nad głową”.
I tak, zgodnie z przepisami, wydatkami na cele mieszkaniowe mogą być m.in.:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
b) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego lub jego części.
Nieruchomość musi ponadto znajdować się na terenie Unii Europejskiej, EOG lub Szwajcarii.
W praktyce problematyczną kategorią wydatków, których „zaliczalność” pod kątem ulgi mieszkaniowej niekiedy wzbudza wątpliwości, są koszty remontów. Na szczęście, kwestia ta była przedmiotem interpretacji ogólnej wydanej przez Ministra Finansów.
Zgodnie z tą interpretacją, wydatkami poniesionymi w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych są elementy tzw. trwałej zabudowy w mieszkaniu. Wydatkami podlegającymi uwzględnieniu w uldze są zatem koszty m. in.:
a) kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki – w zabudowie lub wolnostojących,
b) oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych,
c) okapów kuchennych,
d) mebli w zabudowie kuchennej.
Zdaniem Ministra Finansów, takie wydatki są standardowym wyposażeniem każdego budynku (lokalu) o funkcjach mieszkalnych, są niezbędne do zabezpieczenia prawidłowej egzystencji człowieka, i z tego względu są wydatkami na cele mieszkaniowe.
Z kolei wydatki na tzw. małe AGD, takie jak ekspresy do kawy, tostery, opiekacze, kuchenki mikrofalowe nie są objęte ulgą mieszkaniową, ponieważ są jedynie akcesoriami, a nie podstawowymi elementami wyposażenia.
Z interpretacją możesz zapoznać się tutaj.
Pamiętaj też, że na wysokość ewentualnego podatku do zapłaty od sprzedaży nieruchomości wpływa również prawidłowe rozpoznanie możliwych kosztów podatkowych. Przykładowo, wciąż niewiele osób zdaje sobie sprawę z tego, że cena nabycia nieruchomości podlega waloryzacji o wskaźnik inflacji GUS.
Jeżeli nie jesteś pewien czy na pewno rozpoznajesz wszystkie możliwe koszty przy sprzedaży nieruchomości, skontaktuj się z nami – pomożemy!
W przeszłości wątpliwe było to, czy podatnik który spłacił kredyt mieszkaniowy (co do zasady – kredyt hipoteczny) ze środków pozyskanych ze sprzedaży nieruchomości, ma prawo do zastosowania ulgi mieszkaniowej w odniesieniu do kwoty kredytu oraz odsetek od kredytu, który został zaciągnięty na sprzedawaną nieruchomość, a który został spłacony po transakcji sprzedaży.
Kwestia ta została rozstrzygnięta w niedawnej zmianie przepisów. Zgodnie z aktualnymi zasadami , wydatki na cele mieszkaniowej to także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki). Kredyt musi być zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości. Ponadto, kredyt (pożyczka) muszą jednak być zaciągnięte w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej z UE, EOG lub Szwajcarii.
Z tej zasady wynikają dwa warunki:
1) Po pierwsze, żeby wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) były objęte ulgą mieszkaniową, kredyt (pożyczka) musi być zaciągnięty przez podatnika (czyli osobę, która zbyła nieruchomość) na własne cele mieszkaniowe przed odpłatnym zbyciem nieruchomości, oraz
2) kredyt (pożyczka) musi być udzielony przez bank lub SKOK z siedzibą w Polsce, innym kraju UE, EOG albo w Szwajcarii.
Musisz również wiedzieć, że aktualnie ustawodawca zezwala aby wydatki poniesione na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na sfinansowanie zbywanej nieruchomości były uwzględniane w kosztach nabycia sprzedawanej nieruchomości. Innymi słowy, obecnie możliwe jest „dwukrotne” rozliczenie tego samego wydatku – raz jako koszt podatkowy, oraz drugi raz jako wydatek objęty ulgą mieszkaniową.
Obrazuje to poniższy przykład:
Anna Nowak w 2020 r. nabyła lokal mieszkalny położony w Krakowie. Cena nabycia mieszkania wynosiła 600 000 PLN, z czego 100 000 PLN zostało pokryte wkładem własnym. Pozostała część ceny, tj. 500 000 PLN, została pokryta przez Annę poprzez zaciągnięcie kredytu hipotecznego w banku z siedzibą na terytorium Polski.
W 2023 r. Anna Nowak sprzedała mieszkanie za 850 000 PLN. Przychód osiągnięty ze sprzedaży został przez Annę pokryty na spłatę kredytu hipotecznego (tj. kwoty kapitału i odsetek) niezwłocznie po dokonaniu sprzedaży i wpływu środków na rachunek bankowy.
Annie przysługuje prawo do rozliczenia wydatków poniesionych na spłatę kwoty kapitału i odsetek od kredytu hipotecznego jako wydatków na cele mieszkaniowe (zakładając, że spełnia ona pozostałe warunki zastosowania ulgi).
Rozliczenia związane z kredytem hipotecznym w kontekście skorzystania z ulgi mieszkaniowej są niekiedy bardziej problematyczne. Z tego względu w przypadku bardziej skomplikowanych stanów faktycznych powinieneś / powinnaś się skonsultować z zaufanym doradcą podatkowym.
Kolejnym problemem związanym z rozliczaniem ulgi mieszkaniowej są sytuacje, w której dany podatnik zamierza realizować własne cele mieszkaniowe w więcej niż jednej nieruchomości.
Typowy przykład to sytuacja, w której podatnik posiada już jedno mieszkanie w mieście, w którym realizuje swój własny cel mieszkaniowy (tj. potrzebę zapewnienia tzw. „dachu nad głową”), ale chce kupić inną nieruchomość położonej poza miastem i przebywać w niej przez część roku kalendarzowego.
Obecnie obowiązujące przepisy nie ograniczają liczby nieruchomości, w których można realizować własne cele mieszkaniowe. Musisz jednak wiedzieć, że przepisy przewidują w tym zakresie jeden istotny wyjątek. Mianowicie, za wydatki na cele mieszkaniowe nie uważa się wydatków poniesionych na tzw. cele rekreacyjne. W tego typu przypadkach podatnik nie masz prawa do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Sytuacja taka ma miejsce przede wszystkim w przypadku zakupu nieruchomości, które ze swojej istoty nie mogą służyć realizacji celów mieszkaniowych (np. dom letniskowy położony w atrakcyjnej turystycznie miejscowości, który nie jest domem całorocznym).
Trzeba mieć również na uwadze, że kwestia prawa do skorzystania z ulgi mieszkaniowej w przypadku posiadania więcej niż jednej nieruchomości nie jest jednolicie interpretowana przez urzędy skarbowe. Ogólnie można jednak powiedzieć, że każda sytuacja, w której miałoby dochodzić do realizacji własnych celów mieszkaniowych w więcej niż jednej nieruchomości powinna być uzasadniona specyficznymi okolicznościami życiowymi danego podatnika. Są to przykładowo stan zdrowia podatnika i zalecenia medyczne, zdalne wykonywanie obowiązków zawodowych.
Jeśli chcesz realizować własny cel mieszkaniowy w więcej niż jednej nieruchomości, rozważ pozyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej zabezpieczającej Twoje prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej.
Według ustawy, wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe muszą być udokumentowane. Przepisy jednak nie precyzują warunków, jakie powinny być tutaj spełnione.
Ogólnie można powiedzieć, że dowody dokumentujące poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe powinny określać co najmniej datę poniesienia danego wydatku oraz ich wysokość, a także jednoznacznie wskazywać osobę, która je poniiosła.
Jeśli nie jesteś w posiadaniu dokumentów potwierdzających fakt poniesienia wydatków na cele mieszkaniowe, istnieje wysokie ryzyko zakwestionowania prawa do skorzystania z ulgi mieszkaniowej przez urząd skarbowy.
Pamiętaj jednak, że jeśli nabyłeś usługi / towary od podatnika VAT, co do zasady przysługuje Ci prawo żądania wystawienia tzw. duplikatów faktur.
Doradca podatkowy jest jednym z nielicznych zawodów uprawnionych do wykonywania tzw. czynności doradztwa podatkowego, a więc udzielania opinii, porad i wyjaśnień z zakresu prawa podatkowego.
Ponadto, doradca podatkowy jest zobowiązany do dochowania tajemnicy zawodowej w odniesieniu do wszelkich informacji, o których dowiedział się w związku z wykonywaniem zawodu.
Jednocześnie, każdy doradca podatkowy ponosi odpowiedzialność cywilnoprawną i dyscyplinarną za błędy (np. źle udzieloną poradę) popełnione podczas wykonywania usług doradztwa podatkowego.
Nasze doradztwo polega na indywidualnej ocenie Twojej sytuacji i sformułowaniu rekomendacji co do zasadności skorzystania z ulgi mieszkaniowej w Twoim indywidualnym przypadku, a także obliczeniu wysokości ulgi z wykorzystaniem arkusza kalkulacyjnego (excel).
Jeżeli skorzystanie z ulgi w Twoim przypadku będzie się wiązać z ryzykiem zakwestionowania przez Urząd Skarbowy, poinformujemy Cię o tym i sformułujemy rekomendację co do kroków służących minimalizacji tego ryzyka.
Dzięki naszej pomocy zaoszczędzisz czas poświęcony na analizę przepisów i interpretacji, uzyskasz profesjonalną ocenę Twojej sytuacji podatkowej oraz będziesz miał / miała pewność że zaoszczędziłeś / zaoszczędziłaś maksymalnie dużo podatku dochodowego na sprzedaży Twojej nieruchomości.
Nasze wsparcie w ocenie zasadności skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest realizowane w formie ustnych konsultacji i pisemnych analiz.
Konsultacje ustne są realizowane online w uprzednio uzgodnionym terminie. Natomiast analizy w formie pisemnej sporządzamy nie później niż w ciągu 5 dni roboczych od akceptacji zlecenia.
Każda konsultacja / analiza jest realizowana przez doświadczonego Doradcę Podatkowego.
Koszt jednorazowej konsultacji (ustnej i pisemnej) wynosi 700 PLN brutto. Warunkiem skorzystania z konsultacji jest opłacenie faktury pro forma przed spotkaniem / przesłaniem naszej analizy pisemnej.
Wycena kosztu pozyskania indywidualnej interpretacji w sprawach dotyczących ulgi mieszkaniowej jest zależna od okoliczności konkretnego przypadku. Jeśli chciałbyś abyśmy pozyskali dla Ciebie taką interpretację, napisz do nas na kontakt@ftax.com.pl a bezpłatnie ocenimy szanse na jej pozytywne uzyskanie w Twoim indywidualnym przypadku.
Opinie klientów o nas znajdziesz na naszym profilu Google: Zobacz link.
Tak – jeśli potrzebujesz indywidualnego doradztwa w innej sprawie, napisz do nas na kontakt@ftax.com.pl.
